El COVID-19 y los alquileres en España



Desde cuando fue publicado el Real Decreto 11 de 1 de abril de 2020, mucho se ha dicho sobre las dudas generadas con relación a los beneficios de la moratoria de la deuda arrendaticia establecida por el articulo 3.


Efectivamente, el Real Decreto determina que, en el caso de que el propietario no acepte una negociación amistosa para el pago de la renta mientras dure el estado de alarma, el arrendatario puede optar, de forma automática, dentro de 7 (siete) días laborables contados a partir de la negativa del propietario y hasta el 2 de mayo de 2020, por una das opciones previstas en el articulo 4, a saber: (i) posponer el pago integral de la renta para que sea realizado el pago fraccionado de la deuda durante al menos 3 (tres) años; o (ii) hacer el pago de la renta con un descuento de 50% (cincuenta por ciento). Para las dos opciones, la moratoria o el descuento deben durar lo mismo que el estado de alarma o la situación de vulnerabilidad, no se pudiendo exceder a cuatro meses.

No obstante, para que se pueda tener claro si esos beneficios son o no aplicables de forma automática a una situación específica hay que tener en cuenta los requisitos exigidos por el Real Decreto y también la forma de comprobarlos.

En primer lugar, el articulo 5 del Real Decreto determina que los beneficios son aplicables de forma automática en las situaciones en las que los propietarios de los inmuebles sean entidades públicas o privadas de vivienda o personas físicas o jurídicas que sean gran tenedores de inmuebles – que sean propietarios de 10 o más inmuebles. Se puede saber si el propietario cumple con ese requisito mediante nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad.

En segundo lugar, los arrendatarios que deseen han de comprobar que:

· se encuentran en situación de vulnerabilidad por el tema de COVID-19 (desempleo, ERTE, cierre de negocio etc);

· han recibido, en el mes anterior a la solicitud, cuantía no excedente a 1.614 Euros por unidad familiar (hay situaciones en las que se puede exceder esa cuantía como, por ejemplo, unidades familiares con hijos o personas mayores de 65 años);

· el valor de la renta, sumado a los suministros básicos (energía, agua, teléfono, internet, calefacción, gas, gasóleo) debe ser igual o superior a 35% (treinta y cinco por cien) de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar;

· no sea propietaria de inmuebles en España.

Los documentos que deben ser presentados al propietario del inmueble para la acreditación de cada una de esas condiciones deben ser:

· en caso de desempleo o ERTE, el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones;

· en caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, el certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma;

· en caso de cierre temporal de negocio por el estado de alarma o autónomo, la comprobación del alta en la Seguridad Social y recibo del pago de la ultima prestación;

· libro de familia para comprobar unidad familiar;

· certificado de empadronamiento actual y relativo también a los seis meses anteriores;

· para el supuesto de discapacitados o dependencia, la respectiva declaración oficial;

· nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar (aproximadamente 12 Euros por persona);

· declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recurso económicos suficientes según el Real Decreto.

Conveniente subrayar que, caso el arrendatario, por fuerza del estado de alarma, no pueda aportar algún de los documentos necesarios para comprobación del cumplimiento de los requisitos del articulo 5, del Real Decreto, podrá sustituirlos por una declaración en la que justifique expresamente los motivos, relacionados con las consecuencias del COVID-19, que impidan la aportación.

Hay que tener claro, además, que todo el tramite debe de ser iniciado por una negociación informal con el propietario del inmueble. Es importante que esa negociación tenga início de forma amistosa en la que se debe exponer la situación del arrendatario y una propuesta específica sobre cómo se pretende pagar la renta en ese período (un descuento, un retraso en el pago etc). En mi opinión, la negociación amistosa debe de ser intentada, aunque no sea una vivienda, como es el caso de un local, por ejemplo, y también en el caso de las personas que no cumplan con los requisitos del Real Decreto 11 de 2020.

En resumen, en muchas situaciones la negociación amistosa es muy exitosa, ya que vivimos una situación muy especial. Sin embargo, cuando el éxito no es conseguido con la negociación amistosa hay si que estar atento a los requisitos, formas de comprobación y plazos del Real Decreto 11, de 1 de abril de 2020 con la finalidad de no sufrir más perjuicios además de todos aquellos que el COVID-19 trajo consigo.

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© Marcelo Buratto Consultor para España Más. Creado con Wix.com