¿Cómo negociar la renta con el casero de mi local por fuerza del COVID-19?


El Estado de Alarma, iniciado en España el 14 de marzo de 2020, ha sido prorrogado hasta, no mínimo, el 10 de mayo de 2020. Es, efectivamente, un periodo mucho más largo de lo que se podría imaginar cuando todo eso empezó. El Gobierno Español, en mi opinión, piensa de la misma forma por lo que publicó ayer, en el Boletín Oficial del Estado, el Real Decreto-ley 15/2020, con medidas de protección a los ciudadanos y, en especial, a los autónomos y pymes afectados por el COVID-19.

En definitiva, el artículo 1 del Real Decreto-ley 15/2020, dispone que en el caso de que el propietario del inmueble no acepte una negociación amistosa para el pago de la renta mientras dure el estado de alarma, el arrendatario, que debe de ser persona física si autónomo o jurídica si pymes, puede solicitar, de forma automática, la moratoria del pago integral de la renta para que sea realizado el pago fraccionado de la deuda, sin penalización ni devengo de intereses, en el plazo de hasta 2 (dos) años. La medida debe durar lo mismo que el estado de alarma o la situación de vulnerabilidad, no se pudiendo exceder a cuatro meses desde su inicio.

No obstante, para que se pueda tener claro si ese beneficio es o no aplicable de forma automática hay que tener en cuenta los requisitos exigidos por el Real Decreto-ley 15/2020 que, de la misma forma que el Real Decreto-ley 11/2020, que decretó los beneficios para el pago de las rentas de las viviendas, deben de ser comprobados.


En primer lugar, el articulo 1 del Real Decreto-ley 15/2020 determina que los beneficios son aplicables de forma automática en las situaciones en las que los propietarios de los inmuebles sean entidades publicas de vivienda o personas físicas o jurídicas que sean gran tenedores de inmuebles – que sean propietarios de 10 o más inmuebles. Se puede saber si el propietario cumple con ese requisito mediante nota simple del servicio de índices del registro de la propiedad.

En segundo lugar, los arrendatarios autónomos que deseen han de comprobar que:

  • están afiliados y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA;

  • su actividad haya quedado suspendida por fuerza del estado de alarma;

  • en el supuesto de que la actividad no haya sido suspendida, haya sufrido una disminución de, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Por su turno, los arrendatarios pymes que deseen han de comprobar que:

  • no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1, del Real Decreto legislativo 1/2010;

  • que su actividad haya quedado suspendida por fuerza del estado de alarma;

  • en el supuesto de que la actividad no haya sido suspendida, que haya sufrido una disminución de, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.


Hay que subrayar que el artículo 2 del Real Decreto-ley 15/2020 determina que, en el supuesto del arrendador no ser una entidad publica de vivienda o un gran tenedor podrá solicitar la persona física autónoma o jurídica pymes que compruebe los requisitos supra, en el plazo de 1 (un) mes, desde 22 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Finalmente, el Real Decreto-ley 15/2020 determina que las partes podrá disponer libremente de la fianza depositada a favor del arrendador por el arrendatario, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En ese caso, el arrendatario deberá reponer la cuantía dispuesta en el plazo de 1 (un) año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, caso sea inferior a 1 (un) año.

Para concluir, en muchas situaciones la negociación amistosa es muy exitosa, ya que vivimos una situación muy especial. Sin embargo, cuando el éxito no es conseguido con la negociación amistosa hay si que estar atento a los requisitos, formas de comprobación y plazos del Real Decreto 15, de 22 de abril de 2020 con la finalidad de evitar más perjuicios a tu negocio además de todos aquellos que el COVID-19 trajo consigo.


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© Marcelo Buratto Consultor para España Más. Creado con Wix.com